Международный Финансовый Центр — финансовый и инвестиционный консалтинг
logo
info@mfc.group

Общие вопросы

Онлайн чат
support@mfc.group

Клиентская поддержка

article-picture

Ипотека VS долевое строительство

Для покупки квартиры, да ещё в ипотеку, и к тому же в российских условиях, нельзя найти самое выгодное время для покупки. На мой лично взгляд, самое выгодное время покупки квартиры в ипотеку – это отсутствие ипотеки по существу, пришли, купили, получили право собственности и ключи, и всё, вот и вся ипотека. В российских условиях, когда банковская система за три года вычеркнула из своих рядов более 100 кредитных организаций, а остальные еле-еле на ногах стоят, вопрос ипотеки приобретает риторический характер. Да понятно, что людям надо где-то жить и они стремятся улучшить свои условия обитания, но когда в перспективе по скромным расчётам ипотечные платежи за жильё фактически сопоставимы с приобретением ещё одной квартиры, то тут невольно начинаешь задумываться о экономической целесообразности данной затеи. Мы явно не в старой матушке Европе или на территории США, где квартиру, а скорее всего целый дом можно купить с рассрочкой ипотечных платежей на 50 лет. Наши банки столько жить и работать не собираются, и таких сроков ипотеки у нас практически нет, а вот в гнилой Европе и США есть, да и с крайне привлекательной ставкой – 2,5 – 5% в национальной валюте. Правда нам это точно не грозит - мы не являемся ведущих монетарным центром. А в этой связи как не крути столь приятные и необременительные кредитные условия нам и не снились. Да и откуда они возьмутся, если российская банковская система еле функционирует. Не факт, что банк, выдавший ипотечный кредит физическому лицу на 50 лет на приобретение скромного таунхауса с жилой площадью в 250 метров квадратных в Новой Москве в состоянии будет дожить до срока погашения этой ипотечной сделки.

По совокупности видимых и лежащих на поверхности факторов, а так же, достаточно большого количества скрытых подводных камней в самой строительной сфере, лично я конечно рад, что ставки по ипотечным кредитам у нас в стране тихо, но снижаются, но есть куча других событий в сфере недвижимости и те только, ставящих не только меня в некоторый тупик, когда возникает вопрос о приобретении недвижимости, да ещё и в ипотеку. Вопросов огромное количество и окидывая взглядом их малое количество у меня как были сомнения о целесообразности данного мероприятия в 2005 – 2008 годах, так они и остаются сегодня.

Да наверное для некоторых категорий граждан это шанс приобрести заветные квадратные метры в Москве и ближайшем Подмосковье, но как в своё время писал М.А. Булгаков, - испортил москвичей квартирный вопрос…

А покупать или не покупать с расчётом, что вот сегодня самое хорошее время, а вчера было плохое, - это из области эмпирических ощущений. У каждого человека они свои.

Снизятся ли еще ставки по ипотеке?

В принципе, принимая во внимание тот факт, что в последние время ключевая ставка рефинансирования в стране неуклонно понижалась нашим центральным банком в рамках заданной стратегии смягчения монетарной политики в экономике страны, есть скромная надежда, что и нам, всем гражданам нашей много страдальной страны, ещё возможно включат «тёплую воду» и кредиты в России ещё станут более доступнее и прозрачнее в принципе, но это только ожидание и не более. Надеюсь, что лет через 5 будет лучше, но живём мы все сегодня. Если сравнивать ставки по ипотеке в 2010 и в 2017 годах, то сейчас уже есть явный прогресс с точки зрения ставок и доступности, но на мой взгляд этого мало. Хочется кардинальных и принципиальных изменений в лучшую сторону, но это только мечты и «хотелки», простите за «фигуру речи»…

Для застройщиков, на мой взгляд, не принципиальна ставка по ипотеке, это проблема приобретателя недвижимости и банка, финансирующего эту ипотеку, для них принципиально важен устойчивый покупательский спрос и стабильный рост цен на их продукцию – на недвижимость в том или ином регионе и в стране в целом. Так что байки о том, что при снижении ставок по ипотеке строители и застройщики будут стремиться поднять стоимость квадратного метра жилья, для меня сказочные химеры воображения или не компетенция людей, рассуждающих на эту тему. Ну вот представим себе, например, ситуацию образца 2006 года в ипотечном кредитовании в стране и сравним её с текущим моментом, что получим на выходе…

Сделок приобретения недвижимости в стране стало больше именно в период снижения ставок по кредитам. Не взирая, на кризисные и посткризисные процессы в экономике, не обращая внимания на снижение общих доходов населения в стране, существует рост числа ипотечных сделок в сфере недвижимости. И это и хорошо и плохо одновременно. Хорошо в том, что этот рост возможен за счёт снижения ставок по кредитам и ипотеке в первую очередь. Плохо в том, что с ростом падения реальных доходов широких масс населения страны, всё большее количество россиян стремятся улучшить или просто купить себе жильё с расчётом на ипотечное кредитование, которое позволяет растянуть во времени расплату за недвижимость. Именно расплату, с учётом всех наших реалий жизни.

Сложности, существующие и будущие

Сложности, как были, так и остались, всё те же, что и ранее. Их огромное количество. Я бы разделил их не внутренние и внешние. Тут не трудно догадаться, что внутренние будут касаться покупателей недвижимости и платильщиков ипотечных платежей, а внешние всех остальных сторон участвующих в этой сделке, а их не мало. Тут и риски потери заработков или снижения общего дохода в частном домохозяйстве у покупателей и соответственно риски неуплаты аннуитетных платежей по договору. Тут и риски кредитных организаций, выдающих ипотеку на недвижимость, - а доживут ли они до срока окончания договора по ипотеке. Тут и риски самих застройщиков и строителей, начиная от легитимности всего строительства и заканчивая рисками банкротства и мошенничества, как это уже было и не раз в нашем недавнем прошлом по всей стране. Чем это заканчивается разбирать крайне неприятно. В каждом отдельном случае судьбы живых людей и их реальная жизнь…

Я не думаю, что через несколько лет мы станем намного мудрее в выборе банков, строителей или иных существенных условий сделок с недвижимостью. Тут необходимо помнить тот важный факт, как в сказке у А.С. Пушкина, - «Не гонялся бы ты поп за дешевизной»… Мошенники были везде и во все времена и во всех странах. А люди по природе своей и по ряду стечения обстоятельств, склонны идеализировать свою не простую жизнь и зачастую не всегда трезво подходят к принятию своих решений, тем более, в тех случаях, когда речь идёт о денежных знаках и в большом количестве.

Основной плюс, на мой взгляд, в том, что на фоне общего стагнирования экономических темпов роста в стране и по причине достаточно избыточного предложения на рынке недвижимости на данный момент сформировался некоторый баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости и при этом ставки по ипотечным кредитам стали существенно ниже чем 10 лет тому назад. Но при этом необходимо чётко понимать, что это произошло не само по себе, а на фоне кризиса в экономике страны и на фоне падения реальных доходов населения и его покупательной способности. Как долго эта ситуация продлится сказать трудно и крайне трудно спрогнозировать дальнейшее поведение спроса и предложения на рынке недвижимости в 2018 году и тем более далее.

Как скажется на рынке ипотечного кредитования уничтожение долевого строительства?

Как видится мне, на какой-то промежуток времени, а возможно и навсегда, с упразднением института, так называемого долевого строительства, стал перекрыт один из каналов мошенничества и недобросовестного ведения бизнеса на рыке недвижимости, но к моему глубокому сожалению, скорее всего не навсегда. Найдутся новые умельцы и махинаторы на этом житном поле. Будем надеяться, что рынок недвижимости в экономике нашей страны станет более прозрачным и цивилизованным. И конечно, более доступным для самых широких слоёв нашего населения. Страна у нас огромная и люди в ней имеют полное право жить счастливо и комфортно во всех отношениях и смыслах этих слов.

Эксперт компании «Международный финансовый центр» Роман Блинов

вконтакте facebook
Понравилась статья? Другие статьи по этой теме
calc
Августовская жара пришла на рынки

Эта неделя может оказаться одной из самых значимых в августе, так как на нее приходится немало знаковых событий или как минимум ожидаемых.

20 Августа 2018
calc
Bitcoin: Эффект незавершенного действия

Курс Bitcoin в понедельник продолжает торговаться в рамках узкого бокового диапазона $6000-6600.

20 Августа 2018
1
calc
Противоречия доллара раскачивают валюты развивающихся рынков

Стабилизация рубля продолжалась недолго. Сегодня утром валюты развивающихся стран снова находятся под давлением.

20 Августа 2018
1