Международный Финансовый Центр — финансовый и инвестиционный консалтинг
logo
info@mfc.group

Общие вопросы

Онлайн чат
support@mfc.group

Клиентская поддержка

article-picture

Ипотека VS долевое строительство

Для покупки квартиры, да ещё в ипотеку, и к тому же в российских условиях, нельзя найти самое выгодное время для покупки. На мой лично взгляд, самое выгодное время покупки квартиры в ипотеку – это отсутствие ипотеки по существу, пришли, купили, получили право собственности и ключи, и всё, вот и вся ипотека. В российских условиях, когда банковская система за три года вычеркнула из своих рядов более 100 кредитных организаций, а остальные еле-еле на ногах стоят, вопрос ипотеки приобретает риторический характер. Да понятно, что людям надо где-то жить и они стремятся улучшить свои условия обитания, но когда в перспективе по скромным расчётам ипотечные платежи за жильё фактически сопоставимы с приобретением ещё одной квартиры, то тут невольно начинаешь задумываться о экономической целесообразности данной затеи. Мы явно не в старой матушке Европе или на территории США, где квартиру, а скорее всего целый дом можно купить с рассрочкой ипотечных платежей на 50 лет. Наши банки столько жить и работать не собираются, и таких сроков ипотеки у нас практически нет, а вот в гнилой Европе и США есть, да и с крайне привлекательной ставкой – 2,5 – 5% в национальной валюте. Правда нам это точно не грозит - мы не являемся ведущих монетарным центром. А в этой связи как не крути столь приятные и необременительные кредитные условия нам и не снились. Да и откуда они возьмутся, если российская банковская система еле функционирует. Не факт, что банк, выдавший ипотечный кредит физическому лицу на 50 лет на приобретение скромного таунхауса с жилой площадью в 250 метров квадратных в Новой Москве в состоянии будет дожить до срока погашения этой ипотечной сделки.

По совокупности видимых и лежащих на поверхности факторов, а так же, достаточно большого количества скрытых подводных камней в самой строительной сфере, лично я конечно рад, что ставки по ипотечным кредитам у нас в стране тихо, но снижаются, но есть куча других событий в сфере недвижимости и те только, ставящих не только меня в некоторый тупик, когда возникает вопрос о приобретении недвижимости, да ещё и в ипотеку. Вопросов огромное количество и окидывая взглядом их малое количество у меня как были сомнения о целесообразности данного мероприятия в 2005 – 2008 годах, так они и остаются сегодня.

Да наверное для некоторых категорий граждан это шанс приобрести заветные квадратные метры в Москве и ближайшем Подмосковье, но как в своё время писал М.А. Булгаков, - испортил москвичей квартирный вопрос…

А покупать или не покупать с расчётом, что вот сегодня самое хорошее время, а вчера было плохое, - это из области эмпирических ощущений. У каждого человека они свои.

Снизятся ли еще ставки по ипотеке?

В принципе, принимая во внимание тот факт, что в последние время ключевая ставка рефинансирования в стране неуклонно понижалась нашим центральным банком в рамках заданной стратегии смягчения монетарной политики в экономике страны, есть скромная надежда, что и нам, всем гражданам нашей много страдальной страны, ещё возможно включат «тёплую воду» и кредиты в России ещё станут более доступнее и прозрачнее в принципе, но это только ожидание и не более. Надеюсь, что лет через 5 будет лучше, но живём мы все сегодня. Если сравнивать ставки по ипотеке в 2010 и в 2017 годах, то сейчас уже есть явный прогресс с точки зрения ставок и доступности, но на мой взгляд этого мало. Хочется кардинальных и принципиальных изменений в лучшую сторону, но это только мечты и «хотелки», простите за «фигуру речи»…

Для застройщиков, на мой взгляд, не принципиальна ставка по ипотеке, это проблема приобретателя недвижимости и банка, финансирующего эту ипотеку, для них принципиально важен устойчивый покупательский спрос и стабильный рост цен на их продукцию – на недвижимость в том или ином регионе и в стране в целом. Так что байки о том, что при снижении ставок по ипотеке строители и застройщики будут стремиться поднять стоимость квадратного метра жилья, для меня сказочные химеры воображения или не компетенция людей, рассуждающих на эту тему. Ну вот представим себе, например, ситуацию образца 2006 года в ипотечном кредитовании в стране и сравним её с текущим моментом, что получим на выходе…

Сделок приобретения недвижимости в стране стало больше именно в период снижения ставок по кредитам. Не взирая, на кризисные и посткризисные процессы в экономике, не обращая внимания на снижение общих доходов населения в стране, существует рост числа ипотечных сделок в сфере недвижимости. И это и хорошо и плохо одновременно. Хорошо в том, что этот рост возможен за счёт снижения ставок по кредитам и ипотеке в первую очередь. Плохо в том, что с ростом падения реальных доходов широких масс населения страны, всё большее количество россиян стремятся улучшить или просто купить себе жильё с расчётом на ипотечное кредитование, которое позволяет растянуть во времени расплату за недвижимость. Именно расплату, с учётом всех наших реалий жизни.

Сложности, существующие и будущие

Сложности, как были, так и остались, всё те же, что и ранее. Их огромное количество. Я бы разделил их не внутренние и внешние. Тут не трудно догадаться, что внутренние будут касаться покупателей недвижимости и платильщиков ипотечных платежей, а внешние всех остальных сторон участвующих в этой сделке, а их не мало. Тут и риски потери заработков или снижения общего дохода в частном домохозяйстве у покупателей и соответственно риски неуплаты аннуитетных платежей по договору. Тут и риски кредитных организаций, выдающих ипотеку на недвижимость, - а доживут ли они до срока окончания договора по ипотеке. Тут и риски самих застройщиков и строителей, начиная от легитимности всего строительства и заканчивая рисками банкротства и мошенничества, как это уже было и не раз в нашем недавнем прошлом по всей стране. Чем это заканчивается разбирать крайне неприятно. В каждом отдельном случае судьбы живых людей и их реальная жизнь…

Я не думаю, что через несколько лет мы станем намного мудрее в выборе банков, строителей или иных существенных условий сделок с недвижимостью. Тут необходимо помнить тот важный факт, как в сказке у А.С. Пушкина, - «Не гонялся бы ты поп за дешевизной»… Мошенники были везде и во все времена и во всех странах. А люди по природе своей и по ряду стечения обстоятельств, склонны идеализировать свою не простую жизнь и зачастую не всегда трезво подходят к принятию своих решений, тем более, в тех случаях, когда речь идёт о денежных знаках и в большом количестве.

Основной плюс, на мой взгляд, в том, что на фоне общего стагнирования экономических темпов роста в стране и по причине достаточно избыточного предложения на рынке недвижимости на данный момент сформировался некоторый баланс спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости и при этом ставки по ипотечным кредитам стали существенно ниже чем 10 лет тому назад. Но при этом необходимо чётко понимать, что это произошло не само по себе, а на фоне кризиса в экономике страны и на фоне падения реальных доходов населения и его покупательной способности. Как долго эта ситуация продлится сказать трудно и крайне трудно спрогнозировать дальнейшее поведение спроса и предложения на рынке недвижимости в 2018 году и тем более далее.

Как скажется на рынке ипотечного кредитования уничтожение долевого строительства?

Как видится мне, на какой-то промежуток времени, а возможно и навсегда, с упразднением института, так называемого долевого строительства, стал перекрыт один из каналов мошенничества и недобросовестного ведения бизнеса на рыке недвижимости, но к моему глубокому сожалению, скорее всего не навсегда. Найдутся новые умельцы и махинаторы на этом житном поле. Будем надеяться, что рынок недвижимости в экономике нашей страны станет более прозрачным и цивилизованным. И конечно, более доступным для самых широких слоёв нашего населения. Страна у нас огромная и люди в ней имеют полное право жить счастливо и комфортно во всех отношениях и смыслах этих слов.

Эксперт компании «Международный финансовый центр» Роман Блинов

вконтакте facebook
Понравилась статья? Другие статьи по этой теме
calc
Рубль поверил в угрозы саудитов сделать нефть по $200

Рост рубля на утренних торгах в понедельник, который показал, что для него нефтяная тема в данный момент более важна, чем тема новых санкций (во всяком случае, 

15 Октября 2018
10
calc
Инвестиции в стабильность

Российский фондовый рынок позитивно завершил прошлую неделю. После недавнего снижения, цены на нефть вновь начали рост. 

15 Октября 2018
12
calc
Litecoin вырос на новостях о листинге на бирже Gemini

Стоимость Bitcoin резко выросла, прибавив +9,03%, и продолжает дальше расти. На момент подготовки обзора цена торгуется на отметке $6750 (Coinbase). 

15 Октября 2018
9